O preço da democracia para um síndico

Em dois dias, o Piscine viverá uma assembleia que, para muitos, já entrou para a história antes mesmo de acontecer. Não pela discussão sobre plataformas de hospedagem em si, mas porque envolve aquilo que sustenta a vida em condomínio: regras claras, previsibilidade e convivência.

Quando um tema divide, é natural que surjam emoções. O que não pode acontecer é o condomínio sair desse processo com mais ruído do que direção.

Este artigo tem um compromisso simples: explicar, com clareza e serenidade, o que está em jogo, por que o rito está sendo conduzido desta forma e o que mudou após a decisão judicial. Sem torcida, sem rótulos, sem atalhos.

Uma parte do debate se perde em termos. "É locação por temporada", "é hospedagem", "é meu direito", "é a segurança da minha família".

A locação por temporada existe no Brasil e tem regras próprias, mas o que gerou conflito no mundo condominial foi um fenômeno novo: a alta rotatividade, a dinâmica de check-in e check-out, e o uso por terceiros sem vínculo contínuo com a comunidade condominial. Foi nesse ambiente que se consolidou a expressão "hospedagem atípica".

O Judiciário passou a olhar caso a caso. E, nesse olhar, a Convenção ganhou protagonismo. Em 2021, a 4ª Turma do STJ reconheceu que condomínios residenciais podem restringir locações via plataformas digitais quando a Convenção estabelece destinação exclusivamente residencial, e que a prática, dependendo de como ocorre, pode se aproximar mais de hospedagem do que de locação por temporada tradicional.

O recado prático é este: em condomínio, a regra-mãe importa muito. E a regra-mãe é a Convenção.

No Piscine, o Capítulo XIV tem sido usado, desde a entrega do empreendimento, como fundamento de interpretação para permitir esse tipo de ocupação.

Quando a Convenção foi escrita, o contexto era outro. Não havia o amadurecimento jurisprudencial e condominial que existe hoje. O texto ficou, e a realidade mudou ao redor.

Isso produz exatamente o que estamos vivendo agora: dois grupos lendo a mesma regra e chegando a conclusões opostas, cada um acreditando estar do lado certo.

E, quando a interpretação vira disputa, o condomínio precisa decidir se vai continuar convivendo com a ambiguidade ou se vai ajustar o texto para que a norma deixe de ser "interpretável" e passe a ser clara.

Aqui está uma das dúvidas mais importantes, e a resposta precisa ser honesta.

Existe uma tese, defendida por alguns, de que bastaria uma votação por maioria dos presentes para proibir a prática. É uma linha de pensamento que pode parecer mais rápida, e por isso costuma ser atraente.

O problema é o risco.

Se os condôminos aprovam uma proibição por maioria dos presentes, mas mantêm o Capítulo XIV intacto na Convenção, o condomínio assume o risco de judicialização por parte de proprietários que exploram essa modalidade.

E não é só para discutir "pode ou não pode". Há cenários em que se pleiteia indenização por lucros cessantes, sob o argumento de que a coletividade bloqueou uma atividade que o texto da Convenção sustentaria.

Isso não é terrorismo. É prudência. É governança.

Seria mesmo razoável que a administração assumisse esse risco temerário neste momento, por um caminho que pode ser considerado juridicamente frágil, quando existe um caminho mais seguro previsto em lei?

Por isso, quatro escritórios jurídicos distintos foram consultados. E, por unanimidade, recomendaram o mesmo: se a intenção é vedar com segurança, o condomínio deve ajustar a Convenção, eliminando a dúvida de interpretação e inserindo redação explícita.

Alterar Convenção exige quórum qualificado, conforme o art. 1.351 do Código Civil. É mais trabalhoso, sim. Mas é mais robusto. E, em condomínio, robustez jurídica não é luxo, é proteção coletiva.

A assembleia trata de duas peças que se completam.

A primeira é a Convenção, que define a regra-mãe, o "pode e não pode" mais estrutural.

A segunda é o Regulamento Interno, que faz a regra virar rotina. É ele que define procedimento, controle, deveres, responsabilidades, fluxos e consequências práticas.

O Piscine já tem Regulamento Interno vigente com regras relacionadas a locação por temporada, incluindo exigências de cadastro, responsabilidade do proprietário e restrições de uso de áreas comuns.

O que está sendo proposto agora, e isso é essencial entender, é votar minutas estruturadas por seções, e não por artigos isolados, porque foram pensadas para funcionar como um conjunto coerente.

E por que existem minutas para cenários diferentes?

Porque o condomínio precisa sair desta assembleia com direção, independentemente do resultado da alteração da Convenção.

Se a Convenção for alterada para vedar, o Regulamento precisa estar alinhado para execução.

Se a Convenção não atingir quórum, o Regulamento precisa estabelecer controles e limites claros, evitando um ambiente de insegurança prática, de conflitos diários e de interpretações casuísticas.

A Pauta 2 existe para evitar improviso. Para reduzir ruído. Para trazer previsibilidade.

Uma dúvida que apareceu com força nas últimas semanas é compreensível: se tantos moradores enviaram sugestões, por que algumas não aparecem no texto final das minutas do Regulamento Interno?

A resposta é técnica e, ao mesmo tempo, muito prática. O Regulamento Interno pode e deve organizar a vida condominial, mas não pode criar exigências ilegais, abusivas ou desproporcionais. Quando isso acontece, a regra nasce fraca, vira combustível de litígio e, no fim, a conta recai sobre a coletividade.

Por isso, o jurídico do condomínio analisou com atenção todas as sugestões. Foram consideradas para as minutas aquelas que podem ajudar a lidar com situações reais, que têm respaldo jurídico e que podem ser aplicadas de forma prática no dia a dia.

Regra que nasce frágil vira litígio, e litígio vira custo coletivo.

O edital original previa que a assembleia funcionaria em sessão aberta por 60 dias, permitindo que os condôminos votassem ao longo desse período para viabilizar o alcance do quórum qualificado. A sessão permanente é uma modalidade expressamente prevista no art. 1.353, §1º do Código Civil, introduzida pela Lei 14.309/2022, e amplamente reconhecida pela doutrina e pela prática condominial como instrumento legítimo para deliberações que exigem quórum especial.

Houve, no entanto, judicialização por parte de proprietários que praticam hospedagem atípica. O processo tramita sob o número abaixo, na Justiça de São Paulo. Não há segredo de justiça declarado, e qualquer morador pode consultar.

A decisão judicial manteve a assembleia, mas entendeu que a conversão em sessão permanente não poderia vir previamente definida no edital. Segundo o entendimento do juízo, a própria lei estabelece que essa conversão deve ser deliberada pela maioria dos presentes durante a assembleia, ou seja, é uma decisão que cabe aos condôminos presentes no momento da reunião, e não ao edital de convocação.

O jurídico do condomínio entende que a previsão no edital era defensável, uma vez que a Lei 14.309/2022 disciplinou a sessão permanente justamente para facilitar o alcance de quórum qualificado. Ainda assim, a gestão optou por acatar integralmente a decisão judicial, priorizando a continuidade do processo e evitando custos, desgastes e atrasos que um recurso traria.

O que isso significa na prática, para o morador?

Significa que no dia 27 haverá assembleia virtual normalmente, com discussão e deliberação.

Se o quórum qualificado não for atingido durante a sessão, os presentes poderão deliberar, por maioria, pela conversão em sessão permanente, conforme previsto no art. 1.353, §1º do Código Civil. Nesse caso, será designada nova data para continuidade, respeitando o limite de 60 dias entre sessões e os demais requisitos legais.

A sessão permanente continua sendo uma possibilidade plenamente legítima. A diferença é que, conforme a decisão judicial, essa deliberação será tomada pelos presentes na própria assembleia.

O rito foi ajustado e a decisão acatada. O objetivo da gestão é que a assembleia aconteça com segurança, legitimidade e sem mais entraves.

Síndico é cargo político. Quando um tema divide o condomínio, cada grupo quer sentir que a administração está do seu lado. Quando a gestão escolhe não escolher lado, e sim escolher a lei, o rito e a decisão coletiva, ela vira alvo de ambos os polos.

Isso tem custo: pressão, desgaste, ataques, tentativas de deslegitimar a condução.

O caminho mais popular nem sempre é o caminho mais seguro. E, quando a conta pode cair no colo de todos, prudência não é fraqueza, é responsabilidade.

A Vínculo é a quarta gestão profissional do Piscine. Enfrentou problemas estruturais, implantou governança, organizou rotinas, lidou com passivos. Agora, enfrenta o tema mais sensível do condomínio.

Não para decidir por vocês.

Mas para garantir que vocês decidam com segurança.

No dia 27, o Piscine não estará votando sobre plataformas de hospedagem.

Estará votando clareza normativa, previsibilidade e segurança jurídica. Estará votando se o condomínio continuará convivendo com interpretações conflitantes ou se terá uma regra explícita, para reduzir conflito e aumentar estabilidade.